Кому передадут право регистрации недвижимого имущества


For that purpose the author has studied the historic documents regulating the procedure and conditions for the registration of immovable property, as well as related problems. The author presents the viewpoints of renowned civil law scholars of the time, such as D. Applying the methods of synthesis and comparative analysis the author draws an analogy of problems which were faced by the owners of immovable property in XVIII - XIX centuries and current problems in the same sphere, drawing a conclusion that many issues have not been resolved in several decades, while in other countries the legislators have developed efficient mechanisms for dealing with such problems.

Taking into account the current social relations regarding making deals with certain types of items and the perspectives for the market development, the author substantiates the position that official recognition of the division of objects into movable and immovable ones is a progressiveachievement of the Russian civil law studies, which was further regulated in the norms of the Civil Code of the Russian Federation and a number of other Federal Laws.

This consecutive movement of the Russian legislation shall strenghen the protection of rights of owners and other title-holders of immovable property. Тем не менее, несмотря на специфику социально-экономической обстановки каждого исторического периода развития российского права, осознание пользы от наличия правильных, полных и общедоступных сведений о правовом положении недвижимости имелось в России. Здесь следует вспомнить труды Г.

Шершеневича, который довольно подробно описал порядок совершения сделок с землей. В частности, исследуя законодательство феодальной Руси, он отметил, что первоначально приобретение поземельной собственности по сделкам между частными лицами происходило без обязательного контроля кому передадут право регистрации недвижимого имущества участия общества или государства поместного князя. При этом купчая грамота могла передаваться продавцом покупщику без свидетелей или же в их присутствии.

Исторические материалы содержат сведения о том, что сделка, совершаемая при свидетелях, сопровождалась раздачей угощений и увеселительными мероприятиями, оставлявшими у присутствовавших воспоминание о совершенной передаче вещи [26].

Однако, начиная с XVI века Правительство России принимает меры, направленные не только на контроль сделок, предметом которых выступала недвижимость, но и получение кому передадут право регистрации недвижимого имущества них дохода в виде пошлин. Для этого устанавливаются особые требования к форме таких сделок, их содержанию и порядку их учета, который осуществлялся посредством внесения вотчинным установлением записи т.

Соответственно, возникла необходимость в специалистах, которые помогали бы заключать договоры по передаче имущества, оформлять их надлежащим образом, а затем совершать справки отчуждаемого имения. В итоге, к XVII. Кроме того, при продаже некоторых вещей, в том числе земельных участков, производился еще опрос сторон договора.

После этого вносилась пошлина, а затем осуществлялась запись о совершенной сделке в книги приказа. С этого момента сделка считалась исполненной, а на приобретенное имущество выдалась справка. Оценивая юридическую значимость совершаемых действий по передаче недвижимого имущества, И.

Базанов писал, что приобретение права собственности на недвижимость по сделкам в Московском государстве предполагало два следующих одно за другим и стоящих в тесной связи юридических действия. Первое - совершаемый сторонами акт, в котором выражалась их согласованная воля в присутствии вотчинного установлениянаправленная на передачу права собственности на недвижимость от отчуждателя приобретателю.

По сути это договор о передаче имения, существенным условием которого было указание на основание возникновения обязательственного отношения сторон, например, купчая, рядная с приданым, просроченная закладная и т. Второе юридически значимое действие совершалось вотчинным установлением и представляло собой справку отчуждаемого имения либо его записку в вотчинные книги за приобретателем, которую, кстати говоря, можно было оспорить, в отличие от многих стран Европы, где запись была неоспорима.

Именно с этой записью связывался момент перехода права собственности. Интересно отметить, что эти два юридически значимых действия квалифицировались как единое основание перехода права собственности на недвижимость.

Руководствуясь данными положениями, И. В целях проверки отчужденной недвижимости на предмет ее соответствия кадастровым и межевым данным Поместного Приказа после совершения вышеуказанных действий согласно главе XVIII ст.

Шершеневич неоднократно подчеркивал, что Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных кому передадут право регистрации недвижимого имущества на недвижимость, поскольку именно в них содержались все сведения о переходе земель, составе имений, о сделках по их продаже, мене, дарении и относящиеся к ним документы. Аналогичные сведения содержались в европейских поземельных книгах. В то же время приобретение имущества признавалось законным и без наличия справки. Однако такая сделка обретала невыгодные последствия, поскольку должностные лица не располагали информацией о принадлежности имения конкретному лицу.

Поэтому появлялась возможность продажи одного и того имущества разным лицам и, как свидетельствуют источники, такие сделки не были редкостью. В целях пресечения подобных случаев Уложение 1649 г. Таким образом, формальному моменту записи было придано значение способа приобретения права на недвижимость.

Период правления Петра I характеризуется усилением государственного контроля над совершением сделок с недвижимым имуществом. Более того деление имущества на движимое и недвижимое приобретает официальное признание. В частности, Указ Петра I от 23 марта 1714 г. Кроме того, этот Указ имел большое юридическое значение, поскольку именно в нем справка о недвижимости становится главным основанием приобретения имущества, то есть с датой совершения записки связывается момент возникновения права собственности на приобретенную недвижимость.

Следует отметить также, что в этот период принимаются не только соответствующие нормативные правовые акты, но и специалисты по сделкам с недвижимостью обретают официальный статус и создают профессиональные объединения — сословия. Так, в 1701 г.

Для чего нужна регистрация права собственности

Эти специалисты назывались крепостными писцами. Кроме того, деятельность крепостных писцов контролировалась учреждениями различного уровня. Позднее была создана Юстиц-Коллегия с полномочиями совершать то есть формировать существенные условия договоров, удостоверять подписи и вносить записи о заключенных сделках в крепостные книги все акты с недвижимостью.

На местах каждый акт совершался с ведома и при участии государственных органов в присутствии свидетелей, которые своей подписью удостоверяли факт совершения сделки.

Надсмотрщикам и писцам вменялось в обязанность наблюдать за законностью совершаемых актов и проверять правильность расчета пошлин и своевременность их поступления.

Полезно знать:
Документы на приватизацию квартиры в петропавловске камчатском

После оплаты пошлины акты сведения о совершенных сделках вносились в так называемые крепостные книги. Кроме того, с даты такой записи ведется исчисление трехлетнего срока для выкупа заложенного имущества. Постепенно запись в крепостных книгах стала рассматриваться судами как главное обстоятельство при решении споров о праве собственности. В 1775 году Екатерина II ввела новые административные территории — губернии, которым передали полномочия совершать крепостные дела. Таким образом, Юстиц-коллегия утратила функции единственного на всю Россию органа, в котором были сосредоточены сведения о недвижимости и правах на.

Теперь в губерниях создаются гражданские палаты и уездные суды, при которых организуются учреждения крепостных дел [25]. По сути, это были местные центры, совершающие акты перехода вещных прав на недвижимость.

С другой стороны, возможность совершать крепостные записи в губерниях привела к утрате единой для всей России информационной базы о сделках с недвижимостью, что предоставило дополнительные возможности для злоупотреблений правами на недвижимое имущество. Так, многократный залог прав на недвижимость без передачи владения в условиях отсутствия гласности приобрел, можно сказать, массовый характер. Такие записи делались в книгах о запрещениях каждой губернии.

Также рекомендуем:
Процедура выделения долей в квартире детям

По поводу каждого вновь налагаемого запрещения необходимо было рассылать сообщения во все другие губернские крепостные установления, а последние обязаны были извещать свои уездные суды [17]. Анализ имеющихся источников об основаниях возникновения запрещений свидетельствует, что нередко в правоотношениях частных лиц в качестве способа обеспечения обязательства применялся залог, который представлял собой обеспечительное запрещение совершать с предметом залога сделки, направленные на его отчуждение.

О бизнесе, договорах, контроле рисков с точки зрения юриста

Однако такой залог был лишен абсолютной силы [26]поскольку нормы действующего законодательства предусматривали возможность с согласия залогодержателя продать или уступить с переводом долга заложенное имение ст. Правительствующий Сенат, детально осведомленный о такой ситуации, неоднократно признавал, что запрещение как обеспечительная мера лишено исключительной силы, и напоминал о недопустимости перехода недвижимости с обременением к новому приобретателю.

Тем не менее, казна, выступая в роли залогодержателя, все чаще и чаще разрешала распоряжения заложенными ей недвижимостями, несмотря на то, что они находились под запрещением в размере выданной ссуды. С течением времени тенденция расширения оснований распоряжения заложенным недвижимым имуществом получила свое законодательное отражение. Так, в 1862 - 1863 годах вносятся изменения, разрешающие закладывать по любому долгу имения, уже заложенные в государственных кредитных учреждениях [17].

Исследователи, анализируя историю института недвижимости, отмечают как существенный недостаток регулирования сделок с таким имуществом отсутствие единой базы сведений и определенности в моменте перехода вещного права, пользуясь которым, продавец мог совершать акт в любом месте, в том числе и в другой губернии, а покупщик не имел возможности проверить факт продажи имущества другим лицам в другом месте.

Сохранившиеся до настоящего времени источники свидетельствуют, что суды признавали право за тем покупателем, который совершил купчую крепость раньше.

При этом другой покупатель приобретал право на возмещение причиненных ему недобросовестным продавцом убытков, в которые входила и уплаченная сумма сделки. В целях ликвидации подобных злоупотреблений при совершении сделок с недвижимостью, а также совершенствования их правового кому передадут право регистрации недвижимого имущества в 1886 году было принято Положение о нотариальной части, в соответствии с которым в столицах губерний, а также в уездных городах, а при необходимости и в уездах, были определены нотариусы, которым вменялось в обязанность вести три главные актовые книги.

В одну вносились сведения о сделках с недвижимым имуществом.

В другой фиксировались иные договоры, а в третьей совершались акты о протесте векселей. Каждый из указанных нотариальных актов совершался в присутствии свидетелей, которые, как выяснилось позже, не увеличивали доверия к действиям нотариуса как должностного лица. Злоупотребления правами на недвижимое имущество по-прежнему были значительными.

Тем не менее, идею о недвижимом имуществе как особом объекте гражданского оборота следует признать для отечественного права вполне традиционной, а момент ее законодательного признания отнести к началу XVIII века [21].

Однако вышеуказанные и многие другие причины обусловили необходимость совершенствовать процедуру учета сделок с недвижимым имуществом. В итоге министром юстиции в 1891 году были утверждены Правила ведения Реестра крепостных дел, в котором отражались сведения о недвижимости, касающиеся характеристики имения, его собственников, имеющиеся ограничения права собственности, а также денежные требования, обеспеченные запрещениями, перечень которых постоянно расширялся.

Например, запрещения сопровождали всякий залог договоры с государственным банком, а также займы между частными лицами. Указанные Реестры велись в каждом уезде и каждом городе.

Тем кому передадут право регистрации недвижимого имущества менее, внесение записи в Реестр не являлось основанием для приобретения вещных прав по совершенной сделке, поскольку требовалось ее утверждение старшим нотариусом губернии, который обязан был удостовериться в законности оснований сделки, а также отсутствии ограничений на имущество.

Он же обладал полномочиями взыскания пошлины. Только после ее уплаты старший нотариус мог сделать на выписке из Реестра надпись об утверждении сделки и занести соответствующие сведения в крепостную книгу.

Вместе с тем, несмотря на новеллы в порядке учета сделок с недвижимым имуществом, предусматривающие ведение Кому передадут право регистрации недвижимого имущества, сохранились недостатки старого режима регулирования. В частности, сделки с недвижимостью по-прежнему могли совершаться в любом месте, что, как отмечено выше, активно использовалось недобросовестными продавцами. Хотя теперь вещное право переходило лишь в момент утверждения сделки старшим нотариусом по месту нахождения имущества.

Интересно отметить, что этот факт в дальнейшем приобрел приоритет, поскольку, если выявлялось несколько купчих, совершенных в разных местах на одно имение, то вещное право возникало у того покупателя, чей акт будет предъявлен к утверждению первым. Этому способствовали два обстоятельства: Тем не менее, именно удостоверение сделки считалось необходимым условием возникновения права собственности частных лиц на недвижимость.

Кроме того, старший нотариус должен был сообщить о совершенной сделке в земскую или городскую управу по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию, для опубликования соответствующей информации в Сенатских Объявлениях. Обратим внимание, для принятия имущества, переходящего по праву наследования, была установлена иная процедура: Однако запись в реестре рассматривалась как единственное доказательство существования права на имение, которое действует с момента внесения этой записи [26].

Интересно отметить, что этот принцип перехода права собственности на наследственную недвижимость сохранился в отечественном гражданском праве и до настоящего времени см. Характерный признак совершаемых в то время сделок с недвижимым имуществом — отсутствие гласности, то есть знакомиться с содержанием крепостной книги и получить из нее выписку постороннее лицо могло только с согласия собственника имущества.

Однако развитие гражданского оборота недвижимости обусловило необходимость установления определенных гарантий лицам, которые участвовали в таких сделках. Поэтому с 1899 г. I, Положение о нотариальной части, ст. Таким образом, к началу XIX века в России сформировалась система правового регулирования сделок с недвижимостью, основой которой являлось внесение сведений об объектах, обременениях, на них лежащих, а также о субъектах сторонах сделки в специальные реестры.

Однако это был лишь первый формальный шаг на пути перехода права собственности на недвижимость. Суть этой процедуры состояла в том, что приобретатель недвижимости предоставлял окружному суду по месту нахождения приобретенного имения акт укрепления и просил ввести его во владение. Суд проверял соответствие акта укрепления нормам действующего законодательства, устанавливал отсутствие запрета на переход имущества и прав на него к другому лицу, а также удостоверялся, что никто не оспаривает предъявленный акт укрепления.

Подводя итог краткому историческому экскурсу о переходе прав на недвижимое имущество по законодательству дореволюционной России, отметим: В этой части гражданского оборота сделок с недвижимостью Россия не отличалась от экономически развитых стран мира; 2 тем не менее, долгое время сделки с недвижимым имуществом носили конфиденциальный характер, поскольку доступ к записям о совершенных сделках осуществлялся только с согласия собственника имущества.

Этот принцип закрытых сведений о совершенных сделках противоречил европейской публичности информации; 3 необходимость обеспечения публичного режима прав на недвижимость особенно ярко проявлялась в период имевшихся нарушениях, выражавшихся в многократном залоге прав на имущество; 4 первые шаги в обеспечении публичности перехода прав на недвижимость связаны с совершением запоминающейся процедуры перехода прав для свидетелей сделки устраивали праздник с обильным угощением.

ВИДЕО: Наследование недвижимости. Порядок наследования недвижимости